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2018拆迁案件几大趋势性特点

作者:杨再坤  发布时间:2018-07-07 14:13:00  0人浏览 0人评论

2018拆迁案件几大趋势性特点

 

 

   2007年开始投身征收维权业务以来,本律师在十年间积累了大量宝贵的实践经验。而经验的积累,靠的是对实践中诸般现象的及时、深刻总结。时间来到2017年,征收维权中出现了几个趋势性的现象,值得广大被征收人予以关注和理解。本文,本律师为大家进行初步解析。

 

  趋势性现象之一:暴力强拆逐步减少

 

  这点肯定会有很多被征收人站出来表示反对:我家的房子昨天刚被拆啊?!请注意,逐步减少,是大的趋势,是一个由中央到地方、由大城市到小城镇的逐步推进的过程,不是说一夜之间暴力强拆就消失殆尽了。那么,这一现象的出现对于广大被征收人而言究竟是不是喜讯呢?本律师认为,一则以喜,一则以惧。

 

  暴拆减少的根本原因,在于这种行为的法律成本实在太大了。案件一旦告破,征收方将会在法律上面临巨大的压力,在舆论上处于绝对的被动地位,进而在协商、谈判中落入下风。因此,实践中一些大城市开始适用的预征收,或曰模拟征收模式,就可以最大限度的降低暴拆的必要性——一旦85%~95%的被征收人被“拿下”,那么余下的极少数人只需要分批下征收补偿决定即可在法律框架内进行解决,进而通过申请人民法院强制执行的方式实施司法强拆。这是目前的一个重大趋势,广大被征收人一定要提高认识。

 

  本律师指出,此种趋势的应对之策有二:一是不要轻易进行预签约,尤其是在对补偿安置标准不满意的情况下。当预签约比例达不到时,其他人预签的协议就不会生效,征收决定就无法下达,此时不满意补偿的被征收人就赢得了进行谈判、博弈的最佳时机。而一旦预签约,征收方就“不理你”了,被征收人也就此丧失了维权的主动权;二是要合理调整补偿预期。此类项目的补偿比例通常按实际评估面积控制在1:2以内,这个被征收人一定要明确。有的被征收人不当参照了一些最终实现1:4甚至更高补偿比例的项目,这是很难实现的事情。说句糙话,人家凭什么补给你4套甚至5套房呢?你要这些房的理由、依据又是什么呢?

 

  趋势性现象之二:违法逼签改头换面

 

  老套的违法逼签手段如今运用得不多了,比如断水、断电、断路等,因为这些的违法成本同样略高,容易令征收方陷入不利地位。实践中更多的项目采取了堵锁眼、偷东西、早搬快签奖励等“温和”一些的骚扰、逼(促)签方式,一般不至于闹出人命来。需要指出的是,在预征收或者协议拆迁模式下,逼签的意义和价值有降低之势,被征收人原本拥有的博弈筹码被征收方精心设计的“法外程序”所捣毁,过于激进的逼签反而变成了鸡肋。好的方面,被征收人遭受的骚扰会少些;不好的方面,就是最终的补偿数额会更难得到提升。

 

  趋势性现象之三:自建房成补偿众矢之的

 

  1:2以内的补偿比例,绝大部分被征收人是可以接受的,尤其是在棚改、危改之类的公益性较强的项目中。毕竟新房与旧房之间在居住环境、条件上的差异是极为巨大的。然而为什么仍有5%左右的被征收人最终拒绝签约,矛盾的核心之一就是他们的自建房往往得不到认定。征收方往往划一道线,比如某某年以前的都认可,某某年以后的一律按违建认定不予补偿。也有的是按某某年的航拍图,图上看不到的一律不予补偿。这类自建房的特点就是长期存在、使用但无证,因而在补偿中就遭遇了麻烦。

 

  本律师对这一趋势性现象的建议是,未雨绸缪,早点儿为自己的无证房补办证件。该交罚款要交,附属的违法建筑该拆的要拆,要尽量争取面积占“大头儿”的自建房的合法身份。只要有证了,补偿通常就不是问题。

 

  需要指出的是,实践中一些比较执著的被征收人会试图在违建认定方面与征收方周旋,甚至尝试提起法律程序。但客观地说,效果是不好的。原因之一是法院在判决此类新型项目的案件时往往比较倾向于接受被告方的规范性文件作为判决依据,被征收人难以撼动其所谓的“法律依据”;原因之二则更为现实、无奈——你很可能聘请不到一位帮助你维权的律师!这不是骗人的,而是事实。如果被征收人遭遇了这般窘境,请不要指责律师无能,须知,有些“绝症”,再好的专家也是治不了的。

 

  本律师最后想告诉广大被征收人的是,如今的征收维权领域正面临重新的洗牌,巨大的变革。被征收人、维权律师、征收方3方都正在重新调整自己的定位和利益诉求,过去的好多事情,今天已经不适用了。简单地讲,被征收人——适度降低不合理的补偿诉求,放弃拆迁暴富的幻想;维权律师——逐步转入调解解决矛盾纠纷的方向,减少复议、诉讼的使用;征收方——程序设计、实施上日趋完善,暴拆逼签减少,开始引入法律顾问平衡博弈。这些总结出的东西,希望大家能够逐渐在实践中理解、体会。




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